Le propriétaire d’un logement (également appelé bailleur) ne peut mettre fin au bail que dans les 3 cas prévus par la loi : pour vendre le logement (congé pour vente), pour reprendre le logement (congé pour reprise) ou pour motifs sérieux et légitimes.
Lorsqu’un congé pour reprise est délivré, les conditions prévues par la loi doivent être respectées jusqu’au terme du préavis. La Cour de cassation a récemment rappelé que le décès du bénéficiaire de la reprise avant l’expiration du délai de préavis prive le congé d’effet.
Quelles sont les conditions du congé pour reprise ?
Le propriétaire peut donner congé au locataire afin de reprendre le logement pour en faire sa résidence principale ou pour que l’un de ses proches en fasse sa résidence principale. Les proches sont strictement limités aux personnes suivantes :
- l’époux, le partenaire de Pacs ou le concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
- ses ascendants (parent, grand-parent …), descendants (enfant, petit-enfant…), ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.
Quel est le délai pour récupérer son logement ?
Le délai dépend du type de location.
Dans le cadre d’une location vide, le bail est généralement conclu pour une durée de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier. Le propriétaire doit alors donner congé au moins 6 mois avant la fin du bail. À défaut, celui-ci est automatiquement reconduit.
Pour une location meublée, le bail est en principe conclu pour 1 an et le préavis est de 3 mois.
Dans tous les cas, le locataire peut rester dans les lieux jusqu’au terme du bail.
Exemple : vous avez mis un appartement vide en location le 1er février 2024. Quelques années plus tard, vous souhaitez récupérer votre logement pour y vivre. Le bail ayant été conclu pour 3 ans, sa date d’échéance est le 31 janvier 2027. Vous devrez donc faire en sorte que votre locataire reçoive le congé au moins 6 mois avant cette échéance, soit au plus tard le 31 juillet 2026.
Qu’est-ce qu’un locataire protégé ?
La loi protège les locataires âgés de plus de 65 ans et disposant de ressources modestes, ainsi que les personnes bénéficiant de l’allocation journalière de présence parentale (enfant malade, handicapé ou victime d’un accident) et ayant des ressources modestes.
Dans cette situation, le bailleur ne peut donner congé que s’il fait une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières, situé à proximité.
Le seul cas où le bailleur peut délivrer congé à son locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de ressources modestes, sans lui proposer de relogement, c’est s’il a lui-même plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures aux mêmes plafonds que ceux prévus pour le locataire.
Comment avertir son locataire de la reprise de son logement ?
Le congé peut être délivré :
- par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ;
- ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le courrier doit comporter certaines mentions, à peine de nullité, telles que :
- le motif du congé ;
- l’identité du bénéficiaire de la reprise et son lien de parenté avec le bailleur.
Il doit bien évidemment respecter le délai de préavis.
En cas de congé irrégulier ou insuffisamment motivé, le locataire peut le contester.
Quel est l’impact du décès du bénéficiaire de la reprise avant la fin du préavis ?
La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur les conséquences du décès du bénéficiaire d’un congé pour reprise avant l’expiration du délai de préavis.
Dans cette affaire, une propriétaire avait donné congé à ses locataires afin de reprendre personnellement le logement pour y habiter. Toutefois, elle est décédée avant la date d’effet du congé.
Son fils soutenait que le droit de reprise constituait un droit transmissible et qu’il pouvait reprendre le bénéfice du congé afin d’occuper lui-même le logement.
Par un arrêt du 16 avril 2026, la Haute Juridiction a rejeté cette analyse. Elle considère que les conditions de la reprise doivent être appréciées en la personne du bénéficiaire désigné dans le congé. Dès lors, le décès de la bailleresse, bénéficiaire de la reprise, avant la date d’expiration du délai de préavis, prive le congé d’effet. Les locataires pouvaient donc rester dans les lieux.
Pour plus d’informations, consultez la décision de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-13.191)
A RETENIR : même s’il souhaite récupérer son logement, le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail sans respecter des conditions strictes. Afin d’éviter toute contestation, faites-vous accompagner par votre notaire.
